Ein Baumangel tritt auf, wenn eine Arbeit am Bauwerk nicht ordnungsgemäß, nicht vollständig oder nicht funktionsfähig ausgeführt wurde. Entscheidend dafür ist, was im Vertrag oder in der beiliegenden Baubeschreibung festgelegt wurde. Wenn beispielsweise die Baufirma eine Treppe aus Fichtenholz anstelle der im Vertrag angegebenen Eiche errichtet, liegt ein Mangel vor. Selbstverständliche Anforderungen, wie z.B. die Verwendung frostsicherer Fliesen für eine Terrasse, müssen nicht explizit im Vertrag festgehalten werden. In solchen Fällen gelten die allgemein anerkannten Regeln der Technik.
Der Bauherr informiert den Handwerker oder Bauunternehmer, der die Gesamtverantwortung trägt, schriftlich über den Baumangel und fordert ihn auf, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Diese Möglichkeit der Nachbesserung, also eine zweite Gelegenheit, den Vertrag zu erfüllen, müssen Bauherren dem ausführenden Handwerksbetrieb stets einräumen. Die genauen Vorgehensweisen für Bauherren sind in den §§ 634 und 635 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.
Was sind Baumängel und was sind Bauschäden?
Als Baumangel werden alle Baumaßnahmen bezeichnet, die nicht gemäß den vertraglichen Vereinbarungen korrekt, vollständig oder funktionsfähig ausgeführt wurden. Dies umfasst unter anderem:
- Die Verwendung von Materialien, die nicht vereinbart wurden.
- Risse in Böden oder Wänden.
- Undichtigkeiten oder fehlerhafte Montagen.
Es ist ratsam, Mängel am Bau so schnell wie möglich zu reklamieren und beheben zu lassen. Einerseits, weil der Baudienstleister nur innerhalb der Gewährleistungsfrist haftet. Andererseits steigen in der Regel die Kosten für die Beseitigung mit zunehmender Zeit.
Worin liegt der Unterschied zu Bauschäden?
Wenn Baumängel nicht rechtzeitig behoben werden, können daraus Bauschäden entstehen. Ein Beispiel dafür ist eine unzureichend abgedichtete Fassade, die als Baumangel betrachtet wird. Wenn in der Folge Wasser eindringt und Schimmel entsteht, spricht man von einem Bauschaden.
Die Beseitigung von Bauschäden erfordert einen größeren Aufwand im Vergleich zur Behebung von Baumängeln. Durchschnittlich belaufen sich die Kosten für die Behebung nicht rechtzeitig erkannter Baumängel auf über 30.000 €.
Pfusch am Bau rechtzeitig und frühzeitig erkennen
Für Bauherren kann es ratsam sein, einen Experten zu konsultieren und in eine Bauherrenberatung zu investieren, da es im Verlauf eines Hausbauprojekts drei entscheidende Meilensteine gibt:
- die Unterzeichnung des Bauvertrags mit dem Bauunternehmer,
- die Bauabnahme nach Fertigstellung des Bauprojekts und
- der Ablauf der Gewährleistungsfrist.
Prüfung des Bauvertrags
Bei unvollständigen oder unklaren Angaben im Bauvertrag, der die Rechte und Pflichten von Bauherrn und Bauunternehmer regelt, können erhebliche Mehrkosten und Rechtsstreitigkeiten auftreten.
Potenzielle Fehler:
- Der Vertragsgegenstand ist nicht klar definiert.
- Die Firma hat keine Sicherheitsleistungen hinterlegt.
- Baubeginn, -zeit und Fertigstellung sind nicht eindeutig festgelegt.
- Es gibt keine Angabe zu Vertragsstrafen bei Bauverzug, Bauzeitverlängerung oder Baustopp.
- Es wurde keine förmliche Abnahme vereinbart.
Durch eine Überprüfung Ihres Bauvertrags sind Sie im Falle von Schäden abgesichert, da Baumängel schnell behoben werden können.
Abnahme durch einen Experten
Es ist von großer Bedeutung, die Bauabnahme eines Hausbau-Projekts als einen entscheidenden Moment und einen maßgeblichen rechtlichen Schritt zu betrachten. Mit der Unterzeichnung der Bauabnahme ändert sich die Beweislast: Sollten nach diesem Zeitpunkt Baumängel auftreten, obliegt es dem Bauherrn, nachzuweisen, dass die Verantwortung beim Bauträger liegt.
Nach erfolgter Bauabnahme ist der Bauunternehmer berechtigt, seine Abschlussrechnung zu stellen. Durch die Begleitung der Abnahme durch einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht können Sie sich mögliche Unannehmlichkeiten ersparen und unter Umständen auf eine gerichtliche Auseinandersetzung verzichten, um die Legitimität Ihrer Ansprüche zu belegen.
Bevor die Unterzeichnung der Bauabnahme erfolgt, kann ein Anwalt für Baurecht sicherstellen, dass
- sämtliche Mängel erfasst sowie protokolliert werden,
- der Bauunternehmer alle Baumängel rechtlich einwandfrei beseitigt und
- das Bauwerk der Leistungsbeschreibung, die vertraglich vereinbart ist, entspricht.
Gewährleistungsfristen und verdeckte Baumängel
Es kommt häufig vor, dass Baumängel nicht sofort erkennbar sind. Ein gängiges Szenario ist, wenn ein Grundstückseigentümer eine Baufirma beauftragt, ein Eigenheim zu errichten. Bei der Abnahme nach Fertigstellung nimmt der Bauherr alles gründlich in Augenschein und es scheint keinen Grund zur Beanstandung zu geben. Doch sieben Jahre später tritt eine unangenehme Überraschung auf: Feuchtigkeitsschäden an der Kellerwand aufgrund eines verdeckten Baumangels. Der Bauunternehmer, der im Rahmen der Mängelhaftung zur Verantwortung gezogen wird, weigert sich jedoch, die Schäden zu beheben. Er beruft sich darauf, dass der Anspruch mittlerweile verjährt sei. Stimmt das tatsächlich?
Der Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer stellt einen Werkvertrag dar. Im Rahmen eines Werkvertrags verjähren Gewährleistungsansprüche, wie beispielsweise der Anspruch auf Nachbesserung gemäß § 634 BGB und § 635 BGB, in der Regel nach fünf Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt nicht erst ab dem Zeitpunkt, an dem ein Mangel erkennbar ist, sondern ist abhängig von der Abnahme des Bauwerks gemäß § 634a Abs. 1 Ziffer 2 BGB. Gemäß dieser Vorschrift kann sich der Bauunternehmer in der Regel auf Verjährung hinsichtlich der geltend gemachten Gewährleistungsansprüche am Bauwerk selbst berufen. Es sei jedoch angemerkt, dass dies nicht immer der Fall ist.
Verdeckter Baumangel - Arglist des Bauunternehmers
Unter folgenden Voraussetzungen besteht eine Ausnahme: Wenn ein Bauunternehmer einen Mangel absichtlich verschwiegen hat, gilt die Regelverjährungsfrist von drei Jahren ab Kenntnis des Mangels gemäß § 634a Abs. 3 BGB. In solchen Fällen hat der Bauherr bei einem verdeckten Baumangel, der ihm nicht aufgefallen ist, bessere Chancen.
Allerdings entsteht ein Problem, wenn ein Bauunternehmer einen Baumangel arglistig verschwiegen hat. Dies setzt voraus, dass er den Mangel während des Hausbaus bemerkt und absichtlich nicht erwähnt hat, in der Hoffnung, dass der Bauherr es nicht bemerkt. Zusätzlich muss dem Bauunternehmer klar gewesen sein, dass der Mangel für den Bauherrn erheblich ist, wie in einem Urteil des BGH vom 12.10.2006 - VII ZR 272/05 festgestellt. Normalerweise ist es die Aufgabe des Bauherrn, dies zu beweisen.
Der Bauunternehmer haftet nach geltender Rechtsprechung, auch wenn ihm ein Organisationsverschulden auf der Baustelle vorgeworfen wird. Es ist nicht erlaubt, sich durch unzureichende Organisation absichtlich unwissend zu stellen, um den Vorwurf der Arglist zu vermeiden (vgl. BGH, Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 77/08). Eine unzureichende Organisation wird in der Regel angenommen, wenn besonders schwere Mängel vorliegen oder diese durch nachfolgende Arbeiten verdeckt werden. Dies wurde zum Beispiel in einem Urteil des Oberlandesgerichts Naumburg vom 19.05.2005 - 4 U 2/05 festgestellt.